Департамент налоговой политики Министерства финансов РФ
Официальное разъяснение по вопросу налогообложения выкупной цены по договору постоянной ренты
На основании письма ФНС России от 10.04.2025 № БС-4-11/3769@ и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса РФ Департамент налоговой политики сообщает следующее:
- Правовая природа договора ренты и определения выкупной цены:
- В соответствии с п. 3 ст. 594 Гражданского кодекса РФ, если договор постоянной ренты, по которому имущество передано бесплатно, не содержит условия о выкупной цене, то в ее состав включается годовая сумма рентных платежей и цена переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (исходя из сопоставимых рыночных цен).
- Согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ, правила о договорах купли-продажи или дарения применяются к рентным отношениям только в части передачи и оплаты имущества. Сам договор ренты является самостоятельным видом договора с особыми условиями.
- Оценка передачи имущества под выплату ренты:
- Имущество, переданное по договору ренты на бесплатной основе, не является даромв общепринятом налоговом смысле, так как на получателя ренты возлагаются встречные обязательства по ее выплате. Таким образом, сама по себе безвозмездная передача имущества при заключении рентного договора не образует объекта налогообложения НДФЛ у плательщика ренты на этом этапе.
- Налогообложение дохода в виде выкупной цены:
- Ключевой вывод:Доход плательщика ренты, возникающий при выкупе ренты в виде части выкупной цены, равной цене ранее переданного ему недвижимого имущества, может быть освобожден от налогообложения НДФЛ.
- Правовое основание:Данное освобождение применяется при условии соответствия положениям п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Эта норма освобождает от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, полученные в порядке дарения, за исключением отдельных случаев (дары от членов семьи и близких родственников, недвижимость, транспортные средства, акции, доли, паи).
- Логика применения:Поскольку первоначальная передача имущества под выплату ренты (при ее последующем выкупе) квалифицируется не как дарение, а как элемент сложного рентного обязательства, то сумма, эквивалентная стоимости этого имущества, выплачиваемая при выкупе, по своей экономической сути является возвратом условной стоимости ранее полученного актива. Следовательно, к этой части выкупной цены могут применяться правила об освобождении от НДФЛ, аналогичные правилам для имущества, полученного по договору дарения (при условии, что даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, в отношении которых освобождение действует безусловно).
Резюме:
При выкупе постоянной ренты, по которой имущество было передано бесплатно, доход плательщика ренты в размере цены этого имущества (входящей в состав выкупной цены) не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, так как такая передача изначально не считается дарением, а является частью рентных отношений.
Директор Департамента налоговой политики
Департамент налоговой политики Минфина РФ разъяснил порядок налогообложения выкупной цены по договору постоянной ренты.
На основании обращения ФНС России от 10.04.2025 № БС-4-11/3769@ Департамент сообщает следующее.
При выкупе постоянной ренты, по которой недвижимость была передана бесплатно, выкупная цена включает стоимость этого имущества. Такая передача не является дарением, поскольку сопровождается встречными рентными обязательствами.
Ключевой вывод: Доход в виде части выкупной цены, равной стоимости ранее полученного имущества, может не облагаться НДФЛ. Это возможно на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ (правила об освобождении доходов в порядке дарения), так как экономическая суть данной выплаты — возврат стоимости актива, а не вознаграждение.
Таким образом, при соблюдении условий налогоплательщик вправе применить освобождение от налога на доходы физических лиц для указанной части выплат.
